Volt hazastarsak közös tulajdonaban alló ingatlanra vonatkozó közös tulajdon megszüntetése esetén az arverési vételar és a felajanlandó cserelakas meghatarozasanak szempontjai [Ptk. 148. §, PK 10. sz.].

Volt házastársak közös tulajdonában álló ingatlanra vonatkozó közös tulajdon megszüntetése esetén az árverési vételár és a felajánlandó cserelakás meghatározásának szempontjai [Ptk. 148. §, PK 10. sz.].

A peres felek 1968-ban kötöttek házasságot, amelyből 1973-ban Zoltán nevű gyermekük született. Életközösségük alatt került a tulajdonukba - egymás között egyenlő arányban - a perbeli másfél szobás, hallos, komfortos, 58 m2-es lakási 444d39e ngatlan. Az együttélés alatt a felek lakás-felszerelési és berendezési tárgyakat, valamint más ingóságokat is szereztek.

A bíróság a felek házasságát - hosszabb különélésük után - 1984-ben felbontotta, a gyermeket az alperesnél helyezte el, és a lakás kizárólagos használatára is őt jogosította fel, míg a felperes elhelyezését a lakásügyi hatóság kötelezettségévé tette. A felperes a lakást 1982. augusztusa óta nem használta, mert onnan őt az alperes kizárta.

A felperes a jelen perben az ingatlan közös tulajdonának árverés útján való megszüntetését, az ingók megosztását, valamint az alperesnek többlethasználati díj fizetésére kötelezését kérte.

Az alperes az öröklakás közös tulajdonának megszüntetését úgy kérte, hogy a bíróság az ingatlan vételéhez felhasznált különvagyona elszámolásával a felperesi illetőség megváltására őt jogosítsa fel, s úgy nyilatkozott, hogy 200 000 forintot egy összegben, a fennmaradó megváltási árat részletekben hajlandó megfizetni.

A kerületi bíróság ítéletével az ingatlan közös tulajdonát árverés elrendelésével szüntette meg, a legkisebb vételárat - a kiskorú gyermekre tekintettel részben lakott forgalmi értéken számított - 941 000 forintban határozta meg.

A másodfokú bíróság ítéletével az elsőfokú ítélet fellebbezett részét részben megváltoztatta és - más rendelkezések mellett - "a legkisebb árverési vételárat" 1 412 400 forintra felemelte. Az ingatlan közös tulajdonának megszüntetésére vonatkozó indokolás szerint az alperes cserelakást kap, ezért a bentlakásával kapcsolatos értékcsökkenést nem háríthatja a felperesre.

A jogerős ítéletnek az árverési vételár meghatározására, valamint a cserelakásra vonatkozó rendelkezései ellen emelt törvényességi óvás alapos.

Helyesen jártak el a bíróságok, amikor az ingatlan közös tulajdonát a Ptk. 148. §-ának (3) bekezdése alapján árverés elrendelésével szüntették meg, az alperes ugyanis a felperesi illetőség magához váltására - jövedelmi és vagyoni viszonyai folytán - nem képes, az általa vállalt fizetési mód pedig a felperes méltányos érdekeit sértené.

Tévedett azonban a másodfokú bíróság, amikor az ingatlan árverési vételárának alapjául a beköltözhető értéket határozta meg azzal, hogy az árverési vevő által felkínált cserelakás értékét az alperesnek jutó ellenértékbe kell elszámolni. Ugyancsak tévedett, amikor helybenhagyta az elsőfokú ítéletnek a cserelakás jellemzőit (másfél szoba félkomfortos lakás) meghatározó rendelkezéseit.

Az adott esetben a felek közös kiskorú gyermekével az ingatlanban lakó alperes árverés esetén a lakásból való kiköltözést nem vállalta. A Legfelsőbb Bíróság Pk. 10. számú állásfoglalásának II. pontjában foglaltak szerint, ha a bentlakó tulajdonostárs árverés útján való értékesítés esetén nem vállal kötelezettséget arra, hogy a lakásból kiköltözik, és azt a vevő rendelkezésére bocsátja, és a lakáshasználat terjedelmének megfelelő korlátozására nincs mód, a bíróság - kérelemre - azt is kimondja az ítéletében, hogy az árverést elsősorban olyan feltétellel kell megkísérelni, hogy amennyiben az árverési vevő a bennlakó tulajdonostársnak a vétel után a méltányos igényeinek megfelelő terjedelmű és minőségű cserelakást ajánl fel, a bennlakó (volt) tulajdonos köteles az ingatlanból kiköltözni, és elfoglalhatja a felajánlandó cserelakást.

Abban az esetben viszont, ha a bíróság a fentieknek megfelelően rendelkezik, az ingatlan beköltözhető forgalmi értéke nem lehet a legkisebb árverési vételár, hiszen a cserelakás felajánlásának kötelezettsége a forgalmi értéket csökkenti, és a lakott forgalmi értékhez közelíti. Ilyen esetben a felajánlandó cserelakás értékével csökkentett összeg lesz a legkisebb árverési vételár, amelyből a bent nem lakó tulajdonostárs - ha volt házastársak esetén családvédelmi szempontok mást nem indokolnak - tulajdoni hányadának beköltözhető érték alapján számított értéke szerint részesül, míg a fennmaradó összeg illeti meg azt a volt tulajdonostársat, akinek a részére cserelakást kell felajánlani, mivel a bennlakásával járó értékcsökkenést általában neki kell viselnie.

Ahhoz azonban, hogy a bíróság az említettek szerint rendelkezzék, nélkülözhetetlen a cserlakás terjedelmének és minőségének lehető legpontosabb körülírása, és olyan ingatlanforgalmi szakértői vélemény beszerzése, amelyből kitűnik az, hogy hasonló ingatlanok eladása esetén a meghatározott cserelakás felajánlásának kötelezettsége a vételárat menynyivel csökkenti. Ha a vevő az árverésnél a meghatározottnál magasabb értékű cserelakást ajánlana fel, a különbözet természetesen a bennlakó tulajdonostársnak jutó vételár hányadot terheli.

Az adott esetben a cserelakás milyenségét az elsőfokú ítéletben foglaltaknál pontosabban körül kell írni: meg kell jelölni annak legkisebb alapterületét és azt is, hogy a vevő - minimumként - bérlakást vagy személyi tulajdonú lakást köteles felajánlani. Nem hiányozhat az ítéletből annak kimondása sem, hogy csak azonos helyiségben levő cserelakás jöhet szóba. Aggályosnak tűnik a jogerős ítéletnek az a rendelkezése is, amely a felek közös gyermekének elhelyezésére is szolgáló cserelakás komfortfokozatát félkomfortosra korlátozta.

A perben eljárt bíróságok nem a fentieknek megfelelően rendelkeztek az árverési vételár és a felajánlandó cserelakás meghatározása, valamint a vételár felosztása során, és nem állnak rendelkezésre azok az adatok, amelyek a megalapozott döntés meghozatalához nélkülözhetetlenek. Ehhez a bizonyítás - elsősorban az ingatlanforgalmi szakértői vélemény - kiegészítése szükséges.

Mindezekre tekintettel a Legfelsőbb Bíróság a másodfokú bíróság ítéletének óvással támadott rendelkezéseit a Pp 274. §-ának (3) bekezdése alapján hatályon kívül helyezte, és a másodfokú bíróságot új eljárásra és új határozat hozatalára utasította. (P. törv. II. 20 161/1991. sz.)