Közös tulajdonnak arverés útjan történő megszüntetése esetén az arverési vételar meghatarozasanal iranyadó szempontok [Ptk. 148. § (3) bek., Pk. 10. sz.].

Közös tulajdonnak árverés útján történő megszüntetése esetén az árverési vételár meghatározásánál irányadó szempontok [Ptk. 148. § (3) bek., Pk. 10. sz.].

A kerületi bíróság ítéletével az ingatlan 1/2-1/2 arányú közös tulajdonát á 727i86h rverés elrendelésével szüntette meg, a legkisebb vételárat - a kiskorú gyermekre tekintettel részben lakott forgalmi értéken számított - 941 000 forintban határozta meg, és úgy rendelkezett, hogy a vételárat - az alperes részére biztosítandó másfél szobás, félkomfortos cserelakás értékének, valamint a lakásfelújítás címén ugyancsak az alperest illető 85 000 forintnak a levonása után - a felek között egyenlő arányban kell felosztani.

A másodfokú bíróság ítéletével az elsőfokú ítélet fellebbezett részét részben megváltoztatta, és - más rendelkezések mellett - "a legkisebb árverési vételárat 1 412 400 forintra felemelte azzal, hogy azon az alperes javára megállapított lakásfelújítási költség beszámításának mellőzésével a felek egymás között egyenlő arányban osztoznak. Az árverési vevő részéről az alperes javára felkínált cserelakás értékét pedig az alperesnek jutó ellenértékbe kell elszámolni".

A jogerős ítéletnek az árverési vételár meghatározására, valamint a cserelakásra vonatkozó rendelkezése ellen emelt törvényességi óvás alapos.

Helyesen jártak el a bíróságok, amikor az ingatlan közös tulajdonát a Ptk. 148. §-ának (3) bekezdése alapján árverés elrendelésével szüntették meg, az alperes ugyanis a felperesi illetőség magához váltására - jövedelmi és vagyoni viszonyai folytán - nem képes, az általa vállalt fizetési mód pedig a felperes méltányos érdekeit sértené.

Tévedett azonban a másodfokú bíróság, amikor az ingatlan árverési vételárának alapjául a beköltözhető értéket határozta meg azzal, hogy az árverési vevő által felkínált cserelakás értékét az alperesnek jutó ellenértékbe kell elszámolni. Ugyancsak tévedett, amikor helybenhagyta az elsőfokú ítéletnek a cserelakás jellemzőit meghatározó rendelkezéseit.

Az adott esetben a felek közös kiskorú gyermekével az ingatlanban lakó alperes árverés esetén a lakásból való kiköltözést nem vállalta. A Legfelsőbb Bíróság PK 10. számú állásfoglalásának II. pontjában foglaltak szerint, ha a bennlakó tulajdonostárs árverés útján való értékesítés esetén nem vállal kötelezettséget arra, hogy a lakásból kiköltözik, és azt a vevő rendelkezésére bocsátja, és a lakáshasználat terjedelmének megfelelő korlátozására nincs mód, a bíróság - kérelemre - azt is kimondja az ítéletében, hogy az árverést elsősorban olyan feltétellel kell megkísérelni, hogy amennyiben az árverési vevő a bennlakó tulajdonostársnak a vétel után a méltányos igényeinek megfelelő terjedelmű és minőségű cserelakást ajánl fel, a bennlakó (volt) tulajdonos köteles az ingatlanból kiköltözni, és elfoglalhatja a felajánlandó cserelakást.

Abban az esetben viszont, ha a bíróság a fentieknek megfelelően rendelkezik, az ingatlan beköltözhető forgalmi értéke nem lehet a legkisebb árverési vételár, hiszen a cserelakás felajánlásának kötelezettsége a forgalmi értéket csökkenti, és a lakott forgalmi értékhez közelíti. Ilyen esetben a felajánlandó cserelakás értékével csökkentett összeg lesz a legkisebb árverési vételár, amelyből a benn nem lakó tulajdonostárs - ha volt házastársak esetén családvédelmi szempontok mást nem indokolnak - tulajdoni hányadának beköltözhető érték alapján számított értéke szerint részesül, míg a fennmaradó összeg illeti meg azt a volt tulajdonostársat, akinek a részére cserelakást kell felajánlani, mivel a bennlakásával járó értékcsökkenést általában neki kell viselnie.

Ahhoz azonban, hogy a bíróság az említettek szerint rendelkezzék, nélkülözhetetlen a cserelakás terjedelmének és minőségének lehető legpontosabb körülírása, és olyan ingatlanforgalmi szakértői vélemény beszerzése, amelyből kitűnik az, hogy hasonló ingatlanok eladása esetén a meghatározott cserelakás felajánlásának kötelezettsége a vételárat mennyivel csökkenti. Ha a vevő az árverésnél a meghatározottnál magasabb értékű cserelakást ajánlana fel, a különbözet természetesen a bennlakó tulajdonostársnak jutó vételárhányadot terheli.

Az adott esetben a cserelakás milyenségét az elsőfokú ítéletben foglaltaknál pontosabban körül kell írni: meg kell jelölni annak legkisebb alapterületét és azt is, hogy a vevő - minimumként - bérlakást vagy személyi tulajdonú lakást köteles felajánlani. Nem hiányozhat az ítéletből annak kimondása sem, hogy csak azonos helységben levő cserelakás jöhet szóba. Aggályosnak tűnik a jogerős ítéletnek az a rendelkezése is, amely a felek közös gyermekének elhelyezésére is szolgáló cserelakás komfortfokozatát félkomfortosra korlátozta.

A perben eljárt bíróságok nem a fentieknek megfelelően rendelkeztek az árverési vételár és a felajánlandó cserelakás meghatározása, valamint a vételár felosztása során, és nem állnak rendelkezésre azok az adatok, melyek a megalapozott döntés meghozatalához nélkülözhetetlenek. Ehhez a bizonyítás - elsősorban az ingatlanforgalmi szakértői bizonyítás - kiegészítése szükséges.

Mindezekre tekintettel a Legfelsőbb Bíróság a másodfokú bíróság ítéletének az óvással támadott rendelkezéseit a Pp. 274. §-ának (3) bekezdése alapján hatályon kívül helyezte, és a másodfokú bíróságot új eljárásra és új határozat hozatalára utasította. (P. törv. II. 20. 161/199. sz.)