Közös tulajdon megszüntetése esetén a bírósag a közös tulajdon targyait vagy azok egy részét csak megfelelő ellenérték fejében adhatja egy vagy több tulajdonostars tulajdonaba. A megfelelő ellenérték meghatarozasa a bírósag feladata.

Közös tulajdon megszüntetése esetén a bíróság a közös tulajdon tárgyait vagy azok egy részét csak megfelelő ellenérték fejében adhatja egy vagy több tulajdonostárs tulajdonába. A megfelelő ellenérték meghatározása a bíróság feladata. Ennek érdekében fel kell derítenie a közös tulajdon tárgyának mindazokat a jellemzőit (így elsősorban annak forgalmi értékét), amelyek együttes mérlegelésével alakíthatja ki a döntését [Ptk. 148. § (2) bek.].

A perbeli 940 m2 térmértékű lakóház és udvar megjelölésű belterületi ingatlan 31/262 része özv. P. J-né I. r. felperes, 31/262 része dr. P. J. II. r. felperes, 100/262 része H. J. I. r. alperes, 100/262 része H. J-né II. r. alperes tulajdona. Az ingatlanon egy lakóház van, amelyet az alperesek építettek az általuk használt telekrészén. A peres felek az ingatlant ugyanis megosztva h 646c25g asználják. A kert végében levő 62 n.-öl területű ingatlanrész a felperesek, az ingatlan másik része pedig az alperesek kizárólagos használatában van.

Az alperesek a tulajdoni illetőségüket az 1976. január 16-án készült adásvételi szerződés szerint az I. r. felperestől és a II. r. felperes jogelődjétől P. J-tól vásárolták meg. A szerződésből kitűnően a vétel tárgya: - az akkor még beépítetlen - 262 n.-öl területű házhely ingatlanból a "szakértői felmérés szerinti 200 n.-öl nagyságú" terület. A szerződés 5. pontjában a szerződő felek azt is kikötötték, hogy a "birtokhatár pontos kijelölése után a használat és ezzel a haszonszedés elkülönül".

A felperesek keresetükben a közös tulajdon megszüntetését kérték akként, hogy a bíróság kötelezze az alpereseket ingatlanrészük megváltására összesen 74 400 forint ellenében. Az alperesek kérték a kereset elutasítását. Védekezésük az volt, hogy a felperesek által használt ingatlanrészre nincs szükségük, a megváltási árat nem tudják kifizetni.

Az első fokú bíróság ítéletével a közös tulajdont megszüntette, és a felperesek tulajdoni illetőségét 30 400 forint megváltási ár ellenében az alperesek egyenlő arányú tulajdonába adta. Az első fokú bíróság a megváltási árat a perben beszerzett szakértői vélemény alapján állapította meg. Figyelembe vette azt, hogy a felperesek ingatlanilletősége "csak az alperesek részére értékesíthető, és részükre sem jelent jelentősen hasznosítható területet". Megítélése szerint a felperesek perbeli illetősége nem értékesíthető olyan áron, mint a beépítetlen belterületi ingatlanok.

A felek fellebbezése folytán eljáró másodfokú bíróság ítéletével a per főtárgya tekintetében helyben hagyta az első fokú ítéletet, csupán a teljesítési kötelezettséget határozta meg az első fokú ítélettől eltérő módon. A helyben hagyó rendelkezés tekintetében ítéletét azzal indokolta, hogy az első fokú bíróság döntésénél helyesen támaszkodott az igazságügyi szakértő véleményére, mert a szakértő véleményét kellően megindokolta, értékelését összehasonlító adatokkal támasztotta alá. Helyesen mérlegelte az első fokú bíróság a forgalmi értéket befolyásoló egyéb tényezőket is.

A jogerős ítélet ellen - a megváltási ár összegének a meghatározása tekintetében - megalapozatlanság miatt emelt törvényességi óvás alapos.

A közös tulajdonnak a Ptk. 148. §-a (2) bekezdése szerinti megszüntetése esetén a bíróság a közös tulajdon tárgyait vagy azok egy részét csak megfelelő ellenérték fejében adhatja egy vagy több tulajdonostárs tulajdonába. A megfelelő ellenérték, vagyis a megváltási ár meghatározása tehát a bíróság feladata. Ennek érdekében fel kell derítenie a közös tulajdon tárgyának mindazokat a jellemzőit, így elsősorban annak forgalmi értékét, amelyek együttes mérlegelésével alakíthatja ki döntését. Rendszerint csak a forgalmi érték megállapítása igényel olyan különleges szakértelmet, amellyel a bíróság nem rendelkezik, s ezért a Pp. 177. §-ának (1) bekezdése alapján szakértőt kell kirendelnie. Amennyiben a közös tulajdon tárgya ingatlan - miként a perbeli esetben is -, ingatlanforgalmi szakértőt kell kirendelni, akinek azt kell feladatává tenni: állap1tsa meg a közös tulajdonban levő ingatlan forgalmi értékét; nyilvánítson véleményt arra, hogy az ingatlannak a perben egyéb módon bizonyított sajátosságai, jellemzői miként befolyásolják az ingatlan egészének vagy valamely tulajdoni illetőségének értékesítési lehetőségét, annak a szabadforgalomban elérhető árát.

A szakértői vélemény bizonyítékként való elfogadása szempontjából döntő jelentősége van annak, hogy a szakértőt kirendelő bíróság miként határozza meg a szakértő feladatát. Az első fokú bíróság által beszerzett szakértői vélemény valójában azért nem alkalmas perbeli vita eldöntésére, mert az első fokú bíróság - a fentiekben kifejtettekből következően - tévesen jelölte meg a szakértő feladatát, amikor a következők véleményezését kérte: "Milyen forgalmi értéket képvisel a természetben meghatározott és a felperesek tulajdonában álló perbeli ingatlanrész. A szakértő legyen figyelemmel arra, hogy a perbeli terület önállóan nem forgalomképes". Figyelmen kívül hagyta az első fokú bíróság ugyanis azt, hogy a felperesek tulajdonában nem egy természetben meghatározott földrészlet van, hanem az egész ingatlannak egy eszmei hányada, amely mindenkor önállóan is forgalom tárgya lehet. Nem vitásan a forgalmi értéket szükségképpen befolyásolja az a perben egyértelműen bizonyított tény, hogy a felpereseket megillető tulajdoni illetőség átruházása esetén a felperesek csak olyan terjedelmű birtoklás és használat szolgáltatására vállalhatnak kötelezettséget, amely az alperesekkel kötött s az előzőekben már ismertetett szerződéses viszony alapján megillette őket. A hivatkozott szerződési kikötésből következően annak megvételekor a felpereseknek, illetőleg a jogelődjüknek számolnia kellett azzal, hogy a tulajdoni hányaduk arányában nekik visszamaradó ingatlan résznek kedvezőtlenebb adottságai vannak, mint az alperesek birtokába adott ingatlan résznek, minthogy az csak az alperesek kizárólagos használatában levő ingatlanrészen keresztül közelíthető meg; másrészt - miután az alperesek a számukra elkülönített ingatlan részen már építkeztek - gyakorlatilag csak kertművelésre alkalmas.

Figyelemmel arra is, hogy a perben eljárt szakértő összehasonlításra alkalmas forgalmi adatok hiányában lényegében elméleti számítások alapján véleményezte a perbeli ingatlanrész forgalmi értékét, az adott esetben az lett volna indokolt, ha a másodfokú bíróság - elfogadva a felperesek fellebbezési kérelmében javasolt értékelési módot - azt tette volna vizsgálat tárgyává, hogy a felperesek tulajdoni illetőségének, vagyis a teljes ingatlan tulajdonjogának - egymás közötti egyenlő arányú - megszerzése az alperesek számára milyen vagyoni előnyt jelent. Ennek megállapítása végett a másodfokú bíróságnak - ingatlanforgalmi szakértő bevonásával - azt kellett volna tisztáznia, mennyi a forgalmi értéke az alperesek tulajdoni illetőségének - figyelemmel arra, hogy a birtokukban levő ingatlanrész használatára, hasznainak szedésére eddig is kizárólag ők voltak jogosultak, s az ott levő, általuk épített felülépítmény értékét is nem vitásan a javukra kell elszámolni -, s mennyi lesz az ingatlan szabad forgalomban elérhető ára abban az esetben, ha a teljes ingatlan tulajdonosaivá válnak, ha azzal kizárólag ők rendelkezhetnek, ők birtokolhatják, használhatják, hasznait szedhetik. A perbeli esetben tehát e két érték közötti különbözet összege tekinthető olyan megfelelő ellenértéknek, amire a felperesek tulajdoni illetőségük megváltása kapcsán igényt tarthatnak.

Mindezekre tekintettel a Legfelsőbb Bíróság a törvényességi óvás keretei között a jogerős ítéletnek kizárólag a megváltási ár összegére vonatkozó rendelkezését helyezte hatályon kívül a Pp. 274. §-ának (2) és (3) bekezdése alapján, egyben ebben a keretben utasította a másodfokú bíróságot új eljárásra és a fenti iránymutatásnak megfelelő új határozat hozatalára. (P. törv. I. 20 681/1984. sz.)