|  | ||||||||
|  | ||||||||
| | ||||||||
| | ||||||||
 |  | |
|
| ||
 |  |
|
||||||||||
BH1991. 431.
Közös tulajdonban álló ingatlan használata tárgyában létrejött megállapodás nem akadálya annak, hogy a megállapodásnál figyelembe vett körülmények lényeges megváltozása esetén az érdekelt fél a bíróságtól újabb elrendezést és többlethasználat esetén díjat igényeljen. - A többlethasználati díj összegének megállapításánál irányadó szempontok [Ptk. 140-141. §, 143. § (1) bek., PK. 8. sz.].
A perbeli házasingatlan a felperes és az I. r. alperes egyenlö arányú közös tulajdona. A II. r. alperes az I. r. alperes ingatlanrészének haszonélvezöje volt. A II. r. alperes a peres eljárás ideje alatt meghalt.
A föépület helyiségei közül a felperes használatában állt a közös használatú elöszobáb 838d33i ól nyíló konyha, két utcai szoba és mellékhelyiségek. Ezek a helyiségek a szakértöi vélemény mellékletét képezö vázrajzon 14., 15., 16., 17. és 18. számmal jelöltek. A mellékhelyiségek közül a 2. sorszámú lomkamrát, a 3. sorszámú garázst és a 20. sorszámú tüzelötárolót is a felperes használta.
Az épület pincéje a felek közös használatában volt. Közösen hasznosították az 1. sorszámmal jelzett csirkeólat 1985-ig. Ezt követöen az alperesek kizárólagos használatába került, és az ö használatukban voltak a lakóépület 5-12. sorszám alatti helyiségei is. Ezek közül a 10. sorszámú szoba a 13. sorszámú közös elöszobán át közelíthetö meg, természetesen megvilágítása nincs.
A felperes a lakrészéhez tartozó 14. számú lakószoba használatát 1957. után az alpereseknek engedte át. Az alperesek a szoba használatáért díjat fizettek. Ennek 1989. márciusában fennálló összege havi 500 forint volt.
A felperes a korábbi években combnyaktörést szenvedett, s azóta mozgásában súlyosan korlátozott. E betegsége miatt, valamint elörehaladott korára tekintettel gondozót kívánt fogadni. Ezért a korábban átengedett 14. számú szoba használatára most már igényt tart. Keresetében ennek a szobának a birtokba adását és a pincének az alperesek részére történö birtokba adását kérte; többlethasználati díjat is igényelt.
Az alperesek a kereset elutasítását kérték.
Az elsöfokú bíróság kötelezte az alpereseket, hogy ingóságaiktól kiürítve bocsássák a 14. számú szobát a felperes birtokába: a felperes kizárólagos használatába adta a 2., 3. és 20. számmal jelzett melléképületeket, ugyanakkor a pincét az alperesek kizárólagos használatába adta. Kötelezte az alpereseket összesen 30 000 forint lejárt használati díj megfizetésére. A bíróság álláspontja szerint a felek között a 14. számú szoba használatát érintö megállapodás óta a körülményekben olyan lényeges változások következtek be, amelyek a korábbi megállapodástól eltérö szabályozást indokolnak a Ptk. 241. §-a alapján. A körülmény-változás a felperes betegségében és életkorában jelentkezik, amely miatt gondozó igénybevétele és részére különbejáratú szoba biztosítása szükséges. Ez indokolja, hogy a 14. számú szoba a felperes használatába kerüljön.
Az elsöfokú bíróság megítélése szerint az alperesek birtokában levö helyiségek közül az egyik konyha szobaként is használható, ezért lakhatásuk a 14. számú szoba nélkül is megfelelö. A pince használatára ezért jogosította fel az alpereseket, mivel azt a felperes nem képes használni, ugyanakkor az alperesek a nagyüzemi jellegü baromfitartásuk során azt megfelelöen hasznosíthatják. Az 1. számú helyiségnek a tulajdoni arányt meghaladó területe után, a pincénél a terület fele része után állapított meg használati díjat a felperes részére. A használati díj mértékét 1985. június 30-ig terjedö idöre a 32/1979. (IX. 29.) MT rendelettel módosított 8/1971. (II. 10.) Korm. rendelet, az ezt követö idöre pedig a 35/1985. (VII. 1.) MT rendelet, illetve az ennek végrehajtása tárgyában kiadott 12/1985. (VII. 1.) ÉVM rendelet szabályai szerint határozta meg.
A felek fellebbezése folytán eljárt másodfokú bíróság az elsöfokú ítéletet részben megváltoztatva a pincét közös használatba adta, a használati díj fizetésére az I. r. alperest 1989. április 13. napjától kötelezte azzal, hogy ennek összege a jogerös ítélet meghozataláig havi 2361 forint, a jövöre nézve pedig havi 1861 forint. A lejárt használati díj mértékét 35 415 forintban határozta meg, amelynek 30 nap alatti megfizetésére kötelezte az I. r. alperest.
A másodfokú bíróság kiegészítette a tényállást azzal, hogy a II. r. alperes a fellebbezési eljárás során meghalt, ezért megszünt az I. r. alperes részilletöségén addig gyakorolt haszonélvezeti joga. A határozat indokolása szerint a felek közötti jogvita a közös tulajdon használatának újra rendezése és ehhez kapcsolódóan a többlethasználati díj összegének módosítása [Ptk. 140-141. §, 143. § (1) bek., PK. 8. sz.]. A peres felek között 1957-ben a 14. számmal jelzett szoba átengedésekor megállapodás jött létre az ingatlan használatában, de a többlethasználati díj vonatkozásában is. Az I. r. alperes ugyanis azóta fizet emelkedö összegü használati díjat a felperesnek, amelynek összege az utóbbi években 500 forint volt.
A fenti megállapodáshoz képest a körülményekben lényeges változás következett be. A felek kapcsolata megromlott, a felperesnek pedig idös korára tekintettel gondozóra van szüksége. Ezért a másodfokú bíróság is helyesnek tartotta azt az elsöfokú döntést, amely a 14. számú szoba kizárólagos használatára a felperest jogosította fel. A pince közös használatba adását azzal indokolta, hogy azt a felperes - ha használni nem is, de hasznosítani tudja.
A többlethasználati díj kezdö idöpontját azért határozta meg 1989. április 13-ában, mivel az e napon tartott tárgyaláson terjesztett elö a felperes használati díj iránt igényt. A másodfokú bíróság határozatában hangsúlyozta, hogy a többlethasználati díj meghatározásánál a közös tulajdon használatára irányuló polgári jogi szabályok alapján kell dönteni, szemben az elsöfokú bíróság által alkalmazott - a lakások és az egyéb helyiségek bérére vonatkozó - külön jogszabályokkal. Így a használati díj meghatározásánál az ingatlan fekvésére, müszaki állapotára, a helyiségek számára, felszereltségére, beosztására, használati és haszonszedési módjára, valamint a használat szempontjából jelentös körülményekre kell figyelemmel lenni. A használati díj tekintetében a másodfokú bíróság elfogadta a szakértö kiegészítö szakértöi véleményét.
A jogerös ítéletnek a használati díjjal kapcsolatos rendelkezése ellen emelt törvényességi óvás alapos.
A másodfokú bíróság helyesen sorolta fel azokat a szempontokat, amelyeknek együttes értékelése alapján a közös tulajdonban levö ingatlan tekintetében a többlethasználati díj meghatározható. A többlethasználatot azonban nem a tulajdonostárs által használt alapterület után kell meghatározni. Az alapterületben való többlethasználat egy szempont lehet annak meghatározásánál, hogy a tulajdonostárs a tulajdoni arányhoz képest nagyobb hányadot használ-e. A másik és jelentös szempont, hogy a felperes használatába kerülö lakás, illetve az alperes használatában maradt lakás beosztásánál, alaprajzi elrendezésénél, fekvésénél, természetes megvilágításánál, elkülönülési lehetöségnél fogva mennyiben egyezik, illetve mennyiben különbözik egymástól. Az egyik fél által használt - a fentiekben felsorolt - kedvezöbb adottságok ugyanis azt is eredményezhetik, hogy a másik fél használatában nagyobb alapterületü, de kedvezötlenebb adottságú lakás marad.
A másodfokú bíróság ezeket a körülményeket nem tette vizsgálat tárgyává.
Azt sem vizsgálta a bíróság, hogy a padlástér melyik tulajdonostárs használatában van. Az alperes tényállítása szerint a felperes az 1. számú helyiséget a közös hasznosítás után azért engedte át részére, mivel a padlásterét a felperes használja kizárólagosan.
Ezeknek a körülményeknek a tisztázása érdekében további szakértöi bizonyítás szükséges, és ezekre nézve a bíróságnak a tényállítást ki kell egészítenie. Az említetteken kívül arra is figyelemmel kell lenni, hogy a 25. számmal jelzett lomtárolóból az alperes(ek) alakított(ak) ki garázst, ezért azt az eredeti funkciója szerint szükséges értékelni.
A kifejtettek szerinti eljárás és a megalapozott döntés érdekében a Legfelsöbb Bíróság a Pp. 274. §-ának (3) bekezdése alapján hatályon kívül helyezte a másodfokú bíróság ítéletének a használati díjjal kapcsolatos rendelkezését, és a másodfokú bíróságot ebben a körben új eljárásra és új határozat meghozatalára utasította. (P. törv. I. 21 088/1990. sz.)
BH2004. 8
Nem jelenti a közös tulajdon árverési értékesítéssel történö megszüntetésének lehetetlenségét az, hogy a bentlakó tulajdonostárs ez ellen tiltakozik, és nem vállalja a kiköltözést (Ptk. 147-148. §-ok, PK 10. sz.).
A bíróság a felek 1982-ben megkötött házasságát az 1998. július 22-én jogeröre emelkedett részítéletével felbontotta. Jogerös ítéletével a házasságból 1982-ben született H.-t az alperesi apánál, az 1984-ben született N.-t a felperesi anyánál helyezte el, és - egyéb rendelkezések mellett - a felek közös tulajdonában álló házas ingatlannak a használatát megosztotta. A megosztás során két különálló lakrész kialakításáról rendelkezett úgy, hogy a közlekedö, a fürdöszoba, a WC és a konyha közös használatát mindkét fél részére biztosította, és kimondta, hogy a szükséges átalakítások költségeit a felek egyenlö arányban viselik. A felperesnek az ingatlanon fennálló közös tulajdon megszüntetése iránti keresetét elutasította.
A megállapított tényállás szerint a felek életközössége 1996-ban szünt meg, ettöl az idötöl az ingatlant természetben megosztva használták. A gyermekek elhelyezése kérdésében a bíróság a pszichológus szakértöi vélemény és az ítélöképességük birtokában lévö gyermekek személyes nyilatkozata alapján döntött. A Csjt. 31/B. §-ának (4) bekezdése alapján határozott a házastársak osztott lakáshasználatáról, figyelembe véve az igazságügyi ingatlanforgalmi szakértöi véleményt, mely kidolgozta azokat a kisebb müszaki átalakítással járó, de osztott használathoz szükséges munkákat, amelyek a felek elkülönült lakáshasználatát biztosíthatják. A szakértöi vélemény kizárólag az osztott használat lehetöségére vonatkozott, a közös tulajdon természetbeni megosztására alkalmas módot nem tartalmazott.
A felperes a közös tulajdon megszüntetését árverési értékesítés útján kérte és kijelentette, hogy ebben az esetben a lakás kiürítését vállalja (52. sorsz. jkv.). Az alperes a közös tulajdon természetbeni megosztással való megszüntetését kérte, az árverést ellenezte, a természetbeni megosztáshoz szükséges elvi építési engedély beszerzését azonban nem vállalta (52. sorsz. jkv.), és a lakás használatához ragaszkodott.
A bíróság a közös tulajdon megszüntetése iránti kereset elutasítását azzal indokolta, hogy az eljárás során a Ptk. 148. §-ában foglaltaknak, valamint a Legfelsöbb Bíróság PK 10. sz. állásfoglalásában kifejtett elveknek megfelelöen vizsgálta a közös tulajdon megszüntetésének lehetséges módjait, azonban arra az álláspontra jutott, hogy az adott ügyben nincs olyan megosztási mód, mely a tulajdonostársak jogos érdekeinek sérelme nélkül lehetöséget adna a jogközösség felszámolására. Kiemelte, hogy a Ptk. 147. §-a értelmében a közös tulajdon megszüntetését, bármelyik tulajdonostárs követelheti, e jog érvényesítésének idöbeli korlátozásáról azonban a jogszabály nem rendelkezik, a megszüntetés jogának visszaélésszerü, a többi tulajdonostárs méltányos érdekeit sértö gyakorlása ellen pedig a Ptk. 5. §-a védelmet nyújt. A PK 10. sz. állásfoglalás III. pontjában kifejtettek szerint a társadalmi és gazdasági viszonyok változásával olyan érdekhelyzetekkel is számolni kell, amelyek indokolttá teszik a közös tulajdon megszüntetésére irányuló kereset elutasítását. Ezért a közös tulajdon megszüntetésének akadálya lehet az is, ha a megszüntetést olyan idöben kérik, amikor a közös tulajdon megszüntetése az egyes tulajdonostársak érdekeit súlyosan sérti. A perbeli ingatlan használatára feljogosított és az ingatlanban ténylegesen bentlakó alperes a kiköltözésre nem vállalkozott, a perbeli esetben pedig döntö súllyal kell értékelni azt, hogy a magához váltásra ez idö szerint még fel nem készült alperes az ingatlanban a közös kiskorú gyermek lakhatását is biztosítja. Az ingatlan árverési értékesítésével kapcsolatos nehézségek és egyéb bizonytalansági elemek olyan helyzetet teremthetnek, amely a lakáshasználatra feljogosított alperes jogait és a vele közös háztartásban élö gyermek érdekeit kirívóan sértené. Rámutatott továbbá a megyei bíróság arra, hogy a közös tulajdonnak a felperes által kért módon történö megszüntetése végsö soron a felperes számára is indokolatlanul méltánytalan eredménnyel járhatna, ezért a közös tulajdon megszüntetésére nem látott lehetöséget.
A jogerös ítélet ellen a felperes élt felülvizsgálati kérelemmel, melyben annak megváltoztatását, és a közös tulajdon árverés útján történö megszüntetésének az elrendelését kérte. Kifejtette, hogy az ingatlan értéke lehetövé tenné, hogy a vételár megosztása folytán mindkét fél megfelelö lakást vásároljon, az osztott használat távlatilag nem jelent megoldást, és sérti a Ptk. 147. §-ában foglaltakat.
A felülvizsgálati kérelem alapos.
A Ptk. 147. §-a határozott rendelkezést tartalmaz arra nézve, hogy a közös tulajdon megszüntetését bármely tulajdonostárs követelheti; ez mindegyik tulajdonostársnak olyan joga, melynek alapján igényelheti a többi tulajdonostárstól a közös érdeküknek legmegfelelöbb megoldásban való közremüködést, ez a jog nem évül el, és az arról való lemondás is semmis.
A megszüntetés módjai körében a Ptk. 148. §-ának (3) bekezdése kimondja, hogy ha a közös tulajdon más módon nem szüntethetö meg, illetöleg a természetbeni megosztás jelentékeny értékcsökkenéssel járna vagy gátolná a rendeltetésszerü használatot, a közös tulajdon tárgyait értékesíteni kell, és a vételárat kell a tulajdonostársak között megfelelöen felosztani. A tulajdonostársakat az elövásárlási jog harmadik személlyel szemben az értékesítés során is megilleti. A (4) bekezdés értelmében azonban a bíróság nem alkalmazhatja a közös tulajdon megszüntetésének olyan módját, amely ellen valamennyi tulajdonostárs tiltakozik.
A megszüntetési módok közül végsö eset az árverési értékesítés, az ezzel kapcsolatos elveket pedig a Legfelsöbb Bíróság PK 10. sz. állásfoglalása rögzíti. Az állásfoglalásból azonban nem következik, hogy a bentlakó tulajdonostárs tiltakozása, és az, hogy a kiköltözésre nem vállal kötelezettséget, az árverési értékesítés lehetöségét kizárja, vagy hogy az árverés önmagában olyan érdeksérelemmel jár, ami a kereset elutasítását eredményezheti. Az adott ügyben a természetbeni megosztáshoz szükséges elvi építési engedély beszerzését a közös tulajdon megszüntetésének ilyen módját kérö alperes nem vállalta, a tulajdonostársak magához váltásra való teljesítöképtelensége az adatok szerint nem átmeneti jellegü, és a felperes igénye a körülményekre tekintettel nem tartalmaz olyan elemeket, melyek a Ptk. 5. §-ában tiltott joggal való visszaélésnek minösülnek, ezért a bíróság feladata lett volna az árverés feltételeinek megfelelö vizsgálata.
Ezzel összefüggésben a PK 10. sz. állásfoglalás ad iránymutatást, mely szerint árverési értékesítés elrendelése esetén a bíróságnak az ítéletében kell meghatároznia a legkisebb árverési vételárat, az ún. kikiáltási árat. Abban az esetben, ha az ingatlan beköltözhetöen kerül értékesítésre, a legkisebb árverési vételár az ingatlannak az ítélet meghozatalakori beköltözhetö forgalmi értéke, az árverési vételár felosztása pedig általában a tulajdoni hányadok arányában történik. Az árverési vételár felosztását alapvetöen befolyásolja, ha a bentlakó tulajdonostárs a közös tulajdon megszüntetése esetére nem hajlandó kiköltözni. Ennek értékcsökkentö hatása egészben vagy részben az ö terhére esik. A bíróság azonban - ha erre lehetöség van - elrendelheti a bentlakó tulajdonostárs használati jogának korlátozását, ilyenkor megállapítja, hogy a bentlakó tulajdonostárs - igényeinek méltányos figyelembevételével - mekkora lakásra, illetöleg a lakás melyik részének használatára tarthat igényt, és amennyiben az általa használt lakás ezt a mértéket meghaladja, ítéletében azt is kimondhatja, hogy az árverési értékesítés után a bentlakó volt tulajdonostárs mely lakrészeket lesz köteles kiüríteni, és az árverési vevö rendelkezésére bocsátani. A fenti esetekben a legkisebb árverési vételár az ingatlan egészben vagy részben lakott forgalmi értéke, amelyböl bent nem lakó tulajdonostársnak olyan hányad jár, amely öt az ingatlan beköltözhetö értéke alapján tulajdoni hányada fejében megilletné, a bennlakó tulajdonostársnak pedig a tulajdoni hányadának lakott forgalmi értéke jut.
A bíróságnak ítéletében - kérelemre - azt is ki kell mondania, hogy az árverést elsösorban cserelakás felajánlásával kell megkísérelni. A cserelakás terjedelmét és minöségét a bíróságnak a közös tulajdon megszüntetését elrendelö ítéletében a lehetö legpontosabban körül kell írnia, a cserelakásnál nem kizárólag a kiköltözésre köteles személy lakásigényének mértékét, hanem méltányos igényeit, személyi körülményeit is figyelembe kell venni. Ez természetesen nem jelenti azt, hogy a cserelakásnak a bennlakó minden addig élvezett elönyét ki kell elégítenie. A cserelakás felajánlásából eredö értékcsökkenést a bennlakó tulajdonostársnak kell viselnie, a vételár megfelelö felosztása tehát ilyen esetben az, ha a bíróság a bennlakó tulajdonostárs részesedését a felajánlandó cserelakás értékével csökkenti. Mindezekben az esetekben az ingatlan - az ítéletben körülírt cserelakás felajánlásának kötelezettségével - a cserelakás értékével csökkentett áron kerül árverésre, és a befolyó vételárból a benn nem lakó tulajdonostársat az ingatlan beköltözhetö értéke alapján számított tulajdoni hányadának megfelelö összeg, a bennlakót pedig a cserelakás és a fennmaradó vételárrész illeti meg. A bíróság által meghatározott cserelakás várható átlag forgalmi értékére nézve az ingatlanforgalmi szakértöi vélemény beszerzése szintén nem mellözhetö.
Az árverési feltételek fentiek szerinti meghatározása azonban a perben további bizonyítást tesz szükségessé, melynek lefolytatására a felülvizsgálati eljárás keretei között a Pp. 275. §-ának (1) bekezdése szerint nincs lehetöség. Ezért a Legfelsöbb Bíróság a jogerös ítéletet a felülvizsgálati kérelemmel támadott részében a Pp. 275/A. §-ának (2) bekezdésére figyelemmel hatályon kívül helyezte, és a másodfokú bíróságot új eljárásra és új határozat hozatalára utasította. (Legf. Bír. Pfv. II. 21.155/2000.)
BH2003. 405
Önmagában az a körülmény, hogy a bentlakó tulajdonostárs sem a megváltást, sem a kiköltözést nem vállalja, nem akadályozhatja meg a közös tulajdon megszüntetését. [Ptk. 5. § (1)-(2) bek., 140. § (1) bek., 147. §, 148. § (2) bek., Pp. 3. § (1)-(2) bek., 206. § (1) bek., Legf. Bír. PK 8. és 10. állásfoglalás].
A peres felek 1963. februártól 1986. márciusig élettársak voltak. Élettársi vagyonközösségüket a G-i Városi Bíróság a jogerös ítéletével megszüntette, és megállapította, hogy a perbeli ingatlan 81/165-öd részben a felperes, 84/165-öd részben az alperes tulajdona. A perbeli ingatlanban lévö 80,9 m2 alapterületü lakásból a felperes 22,8 m2-nyi részt, az alperes pedig 34,9 m2-nyi részt használ, a 103,5 m2 alapterületü alagsort, valamint a fészert a felperes használja kizárólagosan, míg a lakás többi részét, valamint a kertet a peres felek közösen használják, a többi melléképület pedig használaton kívül áll.
Az elsöfokú bíróság az ítéletében az alperes helyett kifizetett áramdíj megtérítésére irányuló keresetnek, valamint a többlethasználati díj megfizetése iránti viszontkeresetnek helyt adott; a közös tulajdon megszüntetése iránti viszontkeresetet azonban elutasította megállapítva, hogy a természetbeni megosztást mindkét fél ellenezte, az egyéb megszüntetési mód pedig sértené a bentlakó felperes méltányos érdekelt, aki a megváltási ár megfizetésére nem képes, és az ingatlanból való kiköltözést nem vállalja.
A peres felek fellebbezése folytán a másodfokú bíróság az elsöfokú bíróság ítéletét a fellebbezett részében részben megváltoztatva úgy rendelkezett az ítéletében, hogy a perbeli ingatlanon fennálló közös tulajdont megváltással szüntette meg olyan módon, hogy választásra a felperest jogosította fel. Ennek alapján, ha a felperes a jogerös ítélet kézbesítésétöl számított harminc napon belül az ingatlant kiüríti és az alperes rendelkezésére bocsátja, az alperes köteles 1 325 455 forint megváltási ár megfizetésére, ha pedig a felperes a megjelölt idöpontig nem költözik ki, az alperes jogosult további tizenöt napon belül fizetendö 662 728 forint megváltási árért a felperes ingatlanilletöségét - a felperes által lakottan - magához váltani. A másodfokú ítélet kötelezte továbbá a felperest, hogy tizenöt napon belül fizessen meg az alperesnek az elsöfokú ítéletben megállapított használatidíj-hátralék helyett 210 358 forintot és ennek az elsöfokú ítélet szerint számított mértékü kamatait, illetöleg 1999. április 1-jétöl a közös tulajdon megszüntetéséig havi 1765 forint többlethasználati díjat. A másodfokú bíróság feljogosította az alperest, hogy a felperes által fizetendö többlethasználati díjat az alperes által a felperesnek fizetendö megváltási árba beszámítsa. Rendelkezett a közös tulajdon megszüntetésének az ingatlan-nyilvántartásba történö bejegyzéséröl, egyebekben pedig az elsöfokú bíróság ítéletét helybenhagyta.
A jogerös ítélet ellen a felperes élt felülvizsgálati kérelemmel, amely a közös tulajdon megszüntetése és a többlethasználati díj megfizetése iránti viszontkeresetet elutasító jogerös ítélet meghozatalára irányult. A felperes azzal érvelt, hogy a jogerös ítélet a Ptk. 148. §-ának (2) bekezdésében és a Legfelsöbb Bíróság Polgári Kollégiumának 10. számú állásfoglalása III. pontjában foglaltak megsértésével, indokolatlanul hagyta figyelmen kívül azt a tényt, hogy a közös tulajdon megszüntetése a felperes méltányos érdekeit sérti. Ha ugyanis a felperes kiköltözik a perbeli ingatlanból, a többlethasználati díj beszámítása folytán csak 966 618 forintot kap, amellyel lakáshelyzetét nem tudja megoldani. Amennyiben pedig az ingatlanban marad - mint lakó -, még kevesebb joggal rendelkezne, mint társtulajdonosként. A felperes a felülvizsgálati kérelmében a jogerös ítéletnek a többlethasználati díjról rendelkezö részét megalapozatlannak tartja. Álláspontja szerint a bíróság nem értékelte, hogy az alperes a lakóház értékesebb, utcai részét használja, illetöleg nem vette figyelembe azt sem, hogy a felperes az ingatlanban különbözö beruházásokat végzett. A bíróság nem gondoskodott továbbá az alapos szakértöi vélemény beszerzéséröl, megsértve a Pp. 3. §-ának az ügyben irányadó korábban hatályos (1) és (2) bekezdésében foglaltakat, a 20 000 forintos áramdíj tekintetében pedig a jogerös ítélet számítási hibát is vétett.
Az alperes a felülvizsgálati ellenkérelmében a jogerös ítélet hatályban tartását kérte.
A Legfelsöbb Bíróság a jogerös ítéletet a felülvizsgálati kérelem keretei között vizsgálta felül [Pp. 275. § (2) bek.].
A felülvizsgálati kérelem nem alapos.
A jogerös ítélet a közös tulajdon megszüntetése tekintetében nem jogszabálysértö. A Ptk. 147. §-a értelmében a közös tulajdon megszüntetését bármelyik tulajdonostárs kérheti. E jogát a Ptk. 5. §-ának (1) és (2) bekezdésére figyelemmel visszaélésszerüen nem gyakorolhatja. Ennek megítélésénél azonban közös tulajdon estében nyilvánvalóan a társtulajdonosok magatartását és érdekeit együttesen kell értékelni. Önmagában az a körülmény, hogy a bentlakó tulajdonostárs sem a magához váltást, sem a kiköltözést nem vállalja, nem akadályozhatja a közös tulajdon megszüntetését. Az adott esetben a közös tulajdonú ingatlan megosztott használatát a felperes magatartása is akadályozta (birtokháborítási eljárások), ezáltal közrehatott abban is, hogy az alperes a közös tulajdon megszüntetését igényelje. Mindezek folytán a közös tulajdon megszüntetéséhez füzödö jogos érdekkel szemben a felperes nem igényelheti a hátrányos körülményeinek kizárólagos értékelését. A másodfokú bíróság azáltal, hogy az ítéletében a közös tulajdon megszüntetési módjának kiválasztására a felperest jogosította fel, a felek körülményeit és érdekeit a jogszabálynak megfelelöen értékelte.
A többlethasználati díj tekintetében a jogerös ítélet megalapozatlanságának megállapítására csak az adna alapot, ha a bíróság a tényállást kellöen nem tárja fel, vagy a jogerös ítéletben megállapított tényállás iratellenes, illetöleg okszerütlen következtetést vagy logikai ellentmondást tartalmaz. A bíróság a jogerös ítélet indokolásában helytállóan utalt arra, hogy a Ptk. 140. §-ának (1) bekezdése és a Legfelsöbb Bíróság Polgári Kollégiumának 8. számú állásfoglalása alapján a társtulajdonos a többlethasználatért használati díj fizetésére köteles. Ennek megállapítása kapcsán az ingatlan használatát, hasznosítását befolyásoló összes körülményt mérlegelni kell, és meg kell határozni a tényleges többlethasználat terjedelmét is. A bíróság ennek feltárása érdekében a szükséges bizonyítást lefolytatta, és a bizonyítékok Pp. 206. §-ának (1) bekezdése szerinti mérlegelésével állapította meg a tényállást. A másodfokú bíróság a használati díj mértékének meghatározása érdekében a szakértöi véleményt kiegészíttette, és megalapozottan döntött a többlethasználat ellenértékéröl. A felperes olyan beruházást, amely a használati díj mértékét befolyásolná, nem bizonyított a perben. A másodfokú ítéletben a bíróság az elsöfokú ítélet meghozatala után kifizetett 20 000 forint összegü áramdíj beszámításáról a felek egyezö nyilatkozata alapján rendelkezett, számítási hibákat nem vétett. Az 1999. március 17-i tárgyaláson a felperes az áramszámlák alapján 20 000 forint érvényesítésére hivatkozott, és ezt az igényt az alperes el is ismerte.
Mindezekre tekintettel a felülvizsgálati kérelemben megjelölt okok folytán a jogerös ítélet felülvizsgálati kérelemmel támadott rendelkezései nem jogszabálysértöek, ezért azokat a Legfelsöbb Bíróság a Pp. 274. §-ának (1) bekezdése szerint tárgyaláson kívül meghozott határozatával a Pp. 275/A. §-ának (1) bekezdése alapján hatályában fenntartotta. (Legf. Bír. Pfv. III. 22.699/1999. sz.)
BH1998. 586.
Közös tulajdon megszüntetésekor a lakott értékben történö árverési értékesítés után visszamaradó volt tulajdonostárs (bérlö) jogállásával azonos annak a bentlakó kötelezettnek a jogállása, akinek az ingatlanát a lakott állapotnak megfelelö árverési vételáron szerzi meg az árverési vevö [1993. évi LXXVIII. tv. 6. § (2) bek., 24. § (1) bek., 1994. évi LIII. tv. 147. § (2) bek.].
Az alpereseknek 1/2-1/2. részben képezte a tulajdonát a perbeli házas ingatlan. Ezen 2 000 000 Ft-os forgalmi értékü ingatlan tulajdonjogát a felperes az 1996. december 11-én megtartott ingatlanárverésen 600 000 Ft-ért szerezte meg, miután az értékesítésre lakott állapotban került sor.
A felperes a keresetében a perbeli ingatlan kiürítésére kérte kötelezni az alpereseket, mint jogcím nélküli lakáshasználókat.
Az alperesek ellenkérelme a kereset elutasítására irányult azzal, hogy a lakásnak lakott állapotban történö értékesítése folytán jogosultak azt bérlöként tovább használni. Az elsöfokú bíróság ítéletével a keresetet elutasította. Kifejtette, hogy a felperes mint árverési vevö korlátozástól mentes tulajdonjogot nem szerzett, miután a felperes lakottan, az alperesek bentlakása értékcsökkentö hatásának figyelembevételével árverezett az ingatlanra. Következésképpen az alperesek birtoklási és használati jogával terhelten szerzett tulajdonjogot, kötelezettséget vállalt arra, hogy az alperesek részére a birtoklást és a használatot továbbra is biztosítja. Megítélése szerint ezzel a felek között egy, a Ptk.-ban nem szabályozott atipikus használati jogviszony jött létre, amelyböl eredöen az alpereseket használatidíj-fizetési kötelezettség terheli. Az ingatlan kiürítésére pedig csak akkor kerülhet sor, ha az alperesek a használatidíj-fizetési kötelezettségüket nem teljesítik.
Az ítélet ellen a felperes fellebbezett, kérve annak a megváltoztatásával az ingatlan kiürítésének az elrendelését. Álláspontja szerint az alperesek jogcím nélküli lakáshasználók, mivel senkitöl sem szereztek jogcímet a birtoklásra, a felperes használati díjat éppen azért nem igényelt, mert az alperesekkel nem akart jogviszonyba kerülni. Utalt arra is, hogy a végrehajtó az árverési vételárat az 1994. évi LIII. tv. (a továbbiakban: Vht.) 147. §-ának (2) bekezdésére alapítottan határozta meg 600 000 Ft-ban.
A fellebbezés alaptalan.
Azt az elsöfokú bíróság is tényként állapította meg, hogy a perbeli ingatlan tulajdonjogát a felperes árverésen, az alperesek bentlakásának értékcsökkentö hatása mellett, lakott értéken szerezte meg. A kialakult bírói gyakorlat szerint - amelyben a lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról rendelkezö 1993. évi LXXVIII. törvény (a továbbiakban: Lt.) sem hozott változást - a lakásban maradó volt tulajdonost a bérlövel azonos jogállás illeti meg, ha árverés esetén az árverési vételár megállapítása a bentlakás értékcsökkentö hatásának figyelembevételével történt. Ebböl következöen a volt tulajdonost nem lehet jogcím nélküli lakáshasználónak tekinteni (az új lakás- és helyiségbérleti törvény magyarázatához 73-74. és a BH1997/1. szám alatt közzétett legfelsöbb bírósági határozatok).
A perbeli esetben a felek között lakásbérleti jogviszony jött létre, amelyet azonban nem a felek megállapodása, hanem az ingatlan tulajdonjogának lakott állapotban árverés útján történö megszerzése hozott létre. A lakásbérleti jogviszony keletkezésének sajátossága folytán a feleknek csak a bérleti jogviszony egyik elemében kell megállapodniuk. Ha pedig a lakbérben nem tudnak megegyezni, annak megállapítását a bíróságtól kérhetik [Lt. 6. § (2) bekezdés].
A megyei bíróság a fentiekböl következö álláspontja szerint a felperes az ingatlan cserelakás felajánlása nélküli kiürítését csak azt követöen kérheti, ha az alperesek a magatartásukkal az Lt. 24. §-a (1) bekezdésének a)-d) pontjaiban foglalt felmondási okok valamelyikét megvalósítják, és a felperes felmondási jogát a megfelelö alaki és eljárási szabályok betartása mellett gyakorolta.
A megyei bíróság ezen indokolásbeli módosítással az elsöfokú bíróság érdemben helyes ítéletét a Pp. 253. §-ának (2) bekezdése alapján helybenhagyta. (Bács-Kiskun Megyei Bíróság, 2. Pf. 21.085/1997/2. sz.)
BH1996. 359.
A közös tulajdon megszüntetésénél olyan megoldásra kell törekedni, amely az érdekegyensúly szempontját leginkább szolgálja (Ptk. 148. §).
A közös tulajdon megszüntetése tárgyában hozott jogerös ítélet ellen a felperes terjesztett elö felülvizsgálati kérelmet, amelyben a természetbeni megosztás alkalmazott módját sérelmezte. A tulajdoni állapot rendezésének változatlanul hagyása esetén az I. rendü alperes által fizetendö értékkiegyenlítés összegét kifogásolta, és az egyidejü teljesítés kimondásának hiányát sérelmezte. Kifogásolta a fellebbezési részköltségben való marasztalását is.
A felülvizsgálati kérelem részben, a következök szerint alapos.
I. A felperes helyesen utalt a felülvizsgálati kérelmében arra, hogy a közös tulajdonban lévö ingatlan természetbeni megosztásához az építésügyi hatóság jogerös engedélye nélkülözhetetlen. A jelen esetben a földhivatal által készített megosztási vázrajzot a házas ingatlan vonatkozásában az illetékes építésügyi hatóság végleges megosztási engedély záradékkal látta el, amelyet az I. rendü alperes a fellebbezési eljárás során 3. sorszám alatt csatolt az iratokhoz. Ehhez képest nem tévedett a másodfokú bíróság akkor, amikor nem látta akadályát annak, hogy a házas ingatlan a véglegesített megosztási engedély szerint egy felépítményes ingatlanra és egy különálló építési telekre tagolódjék a vázrajz szerinti alszámozásokkal. Ez a megosztási mód egyébként a beszerzett aggálytalan ingatlanforgalmi szakértöi vélemény alapján mindkét fél érdekét szolgálja, mert a két különálló ingatlan együttes forgalmi értéke jóval magasabb, mint a megosztatlan korábbi felépítményes ingatlané. A korábbi együttes érték ugyanis az I. rendü alperesi beruházások figyelmen kívül hagyása mellett 3 628 000 forint volt, míg megosztott állapotában a felépítményes ingatlan és az üres telek együttesen 4 056 000 forintot ér, ugyancsak az I. rendü alperesi beruházások nélkül.
II. A bíróság a közös tulajdon megszüntetésénél a Ptk. 148. §-ának (4) bekezdése értelmében csak a megszüntetésnek olyan módját nem alkalmazhatja, amely ellen valamennyi tulajdonostárs tiltakozik. Egyébként valamennyi körülmény együttes mérlegelésével meggyözödése szerint bírálja el a rendezés véglegességét és az érdekegyensúly megteremtését a legjobban szolgáló szempontokat, és ezek figyelembevételével rendelkezik a megszüntetés módjáról. A bíróságok ezeket a mérlegelési szempontokat teljes mértékben szem elött tartva jártak el akkor, amikor a természetbeni megosztás olyan módját keresték, amelynél a fizetendö értékkiegyenlítés a lehetöséghez képest a legalacsonyabb.
A felperes a felülvizsgálati kérelmében eltérö megosztási mód alkalmazását igényli annak elöadása mellett, hogy az alperes a terhére megállapított és a másodfokú ítélet szerinti 77 872 forintos értékkiegyenlítés összegét sem fizette meg a részére. Ehhez képest nincs kellö logikai alapja annak az igényének, hogy a bíróság más megosztási módozat mellett az I. rendü alperes terhére a jelenlegit többszörösen meghaladó egyenérték-fizetési kötelezettséget állapítson meg. Ez nem szolgálja az érdekegyensúlyt és esetlegesen végrehajtási problémákat is felvethet.
A természetbeni megosztás alkalmazott módjánál tehát a bíróság mérlegelési jogkörben a jogszabályi rendelkezések legteljesebb betartásával járt el, így annak megváltoztatására nincs alap.
III. A másodfokú bíróság ítéletét a megosztási mód érintetlenül hagyása mellett is a felperes azért találta sérelmesnek, mert a bíróság nem megfelelöen állapította meg a részére járó értékkiegyenlítés összegét. Ebben a körben a felülvizsgálati kérelem alapos.
A másodfokú bíróság pontosan kimutatta a felperes, illetöleg az alperes tulajdoni hányadának a megosztandó ingatlanokban együttesen képviselt értékét, és pontosan kimutatta azt az értéket is, amely az alkalmazott megosztási mód mellett a felperes, illetöleg az I. rendü alperes tulajdonába kerül. Mindkét oldalon felállítva a szerzett, illetöleg az egyik és másik félnek járó vagyon mérlegét, a felperes kizárólagos tulajdonába adott érték mellett az ö oldalán jelentkezö hiányt 155 745 forintban, míg az I. rendü alperesnél a nála jelentkezö többletet ugyanebben az összegben határozta meg. Ennek az egyértelmü összegszerü meghatározása mellett semmi indokát nem adta a másodfokú bíróság annak, hogy az I. rendü alperest értékkiegyenlítés címén miért nem a 155 745 forint és miért csupán 77 872 forint megfizetésére kötelezte.
Figyelemmel az egyébként levezetett elszámolás mindenben helytálló voltára, a Legfelsöbb Bíróság ebben a részében a jogerös ítéletet megváltoztatva az I. rendü alperes által a felperesnek fizetendö értékkiegyenlítés összegét 77 872 forintról 155 745 forintra felemelte.
IV. Ha valamely ingatlanon fennálló közös tulajdont a bíróság úgy szüntet meg, hogy az egyik tulajdonostárs ingatlanhányadát a másik tulajdonostárs tulajdonába adja, és egyidejü teljesítést rendel el, de az ellenérték késöbbi megfizetésére határidöt engedélyez, a bíróság a jogerös határozat egyidejü megküldésével köteles megkeresni az illetékes földhivatalt a tulajdonjognak az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzése végett, azzal azonban, hogy a bejegyzés csak akkor rendelhetö el, ha a jogszerzö a magához váltás teljes összegének a kifizetését a földhivatalnál igazolja.
Ez az általánosan kialakult és követett bírói gyakorlat vonatkozik arra az esetre is, amikor a közös tulajdon megszüntetése alapvetöen természetbeni megosztással történik, és csak az értékkülönbözet megfizetéséröl kell az egyik vagy másik fél javára rendelkezni. Ebben az esetben is biztosítani kell az egyidejüséget. A Legfelsöbb Bíróság éppen ezért az I. r. alperes terhére felemelt 155 745 forint térítési kötelezettséghez képest akként rendelkezett, hogy a 2071. hrsz.-ú ingatlannak a felperes tulajdonaként nyilvántartott 3/4. eszmei hányadára az I. rendü alperes tulajdonjoga az ítélet alapján csak a felperes javára fizetendö értékkiegyenlítés teljesítésének igazolása esetén vezethetö át.
V. A másodfokú bíróság a közös tulajdon megszüntetésének módosítására az elsöfokú ítélet meghozatala utáni változások miatt az új helyzet alapján kényszerült. Ez a körülmény mindkét fél érdekében állt, az ezzel kapcsolatos valamennyi költség tehát egyenlö arányban terheli öket. Elkerülte a másodfokú bíróság figyelmét az, hogy az I. rendü alperesi fellebbezés nem csupán a közös tulajdon megszüntetésével volt kapcsolatos, hanem a terhére megállapított használati díjjal is, amely teljesen alaptalannak bizonyult, így pedig a túlnyomórészt vesztes I. rendü alperes javára részköltség megállapítása a fellebbezési eljárás során nem volt indokolt.
A fentiekben is kiemeltekre tekintettel, a másodfokú bíróság az elözöekben hivatkozott jogszabályi rendelkezések megfelelö értelmezésével jutott arra a következtetésre, hogy a felperes kereseti követelése nem teljesíthetö. A Legfelsöbb Bíróság ezért - a Pp. 275/A. §-ának (1) bekezdése alkalmazásával - a támadott jogerös ítélet hatályában fenntartotta. (Legf. Bír. Pfv. I. 22.304/1995. sz.)
BH1996. 142.
Közös tulajdon esetén önmagában a tulajdoni aránytól eltérö használat nem vezethet a többletterület elbirtoklásához [Ptk. 121. § (1) bek., 140. § (1) bek., PK 4. sz.].
A másodfokú bíróság helybenhagyta az elsöfokú bíróság ítéletét, amelyben a közös tulajdont természetben megszüntette, az alperesek viszontkeresetét pedig elutasította. Az alperesek elbirtoklásra alapított viszontkeresetének elutasításával kapcsolatos rendelkezését azzal indokolta, hogy a tulajdoni aránytól eltérö használat - a PK 4. számú állásfoglalásban kifejtett szempontokra is figyelemmel - nem vezethet elbirtokláshoz. Az alperesek használata a felek megállapodásán, a felperesek hozzájárulásán, illetve azon alapult, hogy az alperesek többlethasználata ellen ténylegesen nem tiltakoztak.
A jogerös ítéletnek a viszontkeresetet elutasító rendelkezése ellen az alperesek - jogszabálysértésre hivatkozással - terjesztettek elö felülvizsgálati kérelmet, amelyben a szerzödésre, a több évtizede fennálló használatukra, a birtoklással kapcsolatos tanúvallomásokra és a per egyéb adataira hivatkozva sérelmezték az elbirtoklás törvényi feltételeinek megléte ellenére hozott elutasító döntést.
A felperesek a jogerös ítélet felülvizsgálati kérelemmel támadott rendelkezéseinek a hatályban tartását kérték.
A felülvizsgálati kérelem nem alapos.
A Legfelsöbb Bíróságnak a jogerös ítélet felülvizsgálattal támadott részében jogkérdést kellett elbírálnia. Az alperesek az elbirtoklással szerzett tulajdoni igényüket egyrészt a jogelödök által kötött szerzödés 3. és 5. pontjában foglaltakra alapították azt állítva, hogy birtoklásuk e megállapodáson alapul. Az alperesek elött ismert volt, hogy az ingatlan-nyilvántartásban feltüntetettek szerint milyen tulajdoni hányad illeti meg öket. Elbirtoklásnak helye lehet abban az esetben, ha a tulajdonostársaknak a megállapodásban foglalt akarata a tulajdonjog tekintetében is végleges rendezésre irányult, és a tulajdonostársak ebben a tudatban birtokolták az ingatlan természetben meghatározott részét. Ilyenkor azonban a bizonyítás azt terheli, aki a megállapodásra hivatkozva kívánja elérni az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezett állapottól eltérö rendezést.
A felek jogelödei által kötött szerzödés egyértelmüen az ingatlan 1/2-ed tulajdoni illetöségének átruházására irányult, amely mellett nem lehet megállapítani, hogy a birtokba adni rendelt rész a használatot meghaladóan a tulajdonjog végleges rendezésére is irányult.
Az alperesi igény elbírálása szempontjából nincs jelentösége annak, hogy a perbeli ingatlant az ingatlan-nyilvántartás szerkesztésekor külön hrsz.-on és eltérö területnagysággal vették nyilvántartásba. A felek tulajdoni hányada ugyanis mindkét hrsz.-ú ingatlanon a korábbi állapot szerint került bejegyzésre.
Az alpereseknek a tulajdoni hányadtól eltérö - akár hosszú idön át fennálló - használata önmagában nem vezethet elbirtokláshoz, függetlenül attól, hogy az megállapodáson, a másik fél hozzájárulásán vagy a tiltakozás hiányán alapul. Közös tulajdonban álló ingatlan esetében a tulajdoni hányadtól eltérö használatot élesen el kell határolni a tulajdonostársak általi elbirtoklás bekövetkezésétöl.
A Ptk. 140. §-ának (1) bekezdése szerint a közös tulajdonnal együtt jár a tulajdonostársat megilletö birtoklási és használati jogosultság, amelyet egyik tulajdonostárs sem gyakorolhat a másik (többi) jogainak és a dologhoz füzödö törvényes érdekeinek sérelmére. A tulajdonostársak számára e rendelkezés alapján meghatározott magatartási szabály folytán fokozott szigorúsággal kell vizsgálni a közösség jellegének megváltoztatását. Erre irányulnak a PK 4. számú állásfoglalás gyakorlati irányítást adó szempontjai, amelyeket az ügyben eljárt bíróságok helytállóan alkalmaztak az alperesi igény elbírálásakor. Az adott esetben ugyanis nincs olyan rendkívüli körülmény, amely az ingatlan bármilyen módon történö használata esetén is elbirtokláshoz vezethet.
Így az alperesi birtoklás csupán a tulajdonjogától eltérö használatot jelent, amely az alperesi igényt nem alapozza meg. Erre figyelemmel a viszontkeresetet elutasító döntést támadó felülvizsgálati kérelem nem vezethetett eredményre.
Mindezekre figyelemmel a Legfelsöbb Bíróság a jogerös ítélet felülvizsgálati kérelemmel támadott rendelkezéseit a Pp. 275/A. §-ának (1) bekezdése alapján hatályában fenntartotta. (Legf. Bír. Pfv. I. 21.490/1995.)
Találat: 713
