|  | ||||||||
|  | ||||||||
| | ||||||||
| | ||||||||
 |
 |
|
|
|
||
 |
 |
|
||||||||||||||||||
Ha a tulajdonostársak a közös tulajdonukban levő ingatlant egymás között természetben megosztva használják, a közös tulajdon megszüntetésénél - az elbirtoklás esetét kivéve - akkor sem a használati, hanem az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett tulajdoni arányokat kell alapul venni [Ptk. 148. § (1) bek., 117. § (3) bek., 140. § (1) bek.].
A peres felek k 141d38b özös tulajdonában levő 6402 nm területi ingatlanból a felperes tulajdona 1331/2563 hányadrész. Az I. r. alperes tulajdonában van 597/2563 rész, a II. r. alperes 93/2563, a III. r. alperes 94/2563, a IV. r. alperes 168/2563 és az V. r. alperes pedig 280/2563 rész tulajdonosa. A felperes tulajdoni részét 1977-ben szerezte adásvételi szerződéssel. A felperes, illetve birtokelőde, valamint az alperesek az ingatlant természetben megosztva használták akként, hogy az alperesek tulajdoni részét kizárólag az I-III. r. alperesek közösen birtokolták. A felperes és az alperesek által használt rész között véglegesnek tekinthető mezsgye nem volt. A felek által ténylegesen használt terület nem felel meg az ingatlan-nyilvántartási tulajdoni állapotnak. Az alperesek nagyobb területet használnak, mint ami őket tulajdoni hányaduk szerint megilletné. Időközben a használat mértéke is változott, az alperesek jelenleg 1 m-es sávval nagyobb területrészt használnak, mint korábban.
A felperes keresetében a közös tulajdon megszüntetését kérte természetbeni megosztással, tulajdoni hányadrészének megfelelően, államigazgatási elvi engedély és a földhivatal által záradékolt megosztási vázrajz alapján.
Az alperesek védekezésükben a jelenlegi használatnak megfelelően kérték a közös tulajdon megszüntetését. Ehhez az államigazgatási hatóság engedélyét beszerezték.
Az ügyben az ügyész fellépett, de érdemi indítványt nem tett.
Az elsőfokú bíróság a közös tulajdont akként szüntette meg, hogy az ingatlant a felperes és az alperesek között a tényleges használatnak megfelelő módon megosztotta. Döntését azzal indokolta, hogy a közös tulajdon természetbeni megszüntetése a felek jogelődei között már az 1900-as évek elején megtörtént. Miután ennek az ingatlan-nyilvántartási bejegyzése elmaradt, azt a Ptk. 148. §-ának az (1) bekezdése alapján pótolta a bíróság. Hivatkozott arra, hogy a felperesi jogelődök egymás között rendelkeztek az ingatlanrészükkel, azt kizárólagosan használták, azon különböző létesítményeket emeltek, a IV. r. alperes házastársa kutat készíttetett azon a részen, amely az ingatlan-nyilvántartás szerint a felperes tulajdona lenne. A felperesi jogelődnek nem volt tudomása arról, hogy kisebb részt használ, mint ami a tulajdona, és ezt a részt mutatta meg az eladáskor a felperesnek.
A másodfokú bíróság hagyta helyben az első fokú ítéletet.
A jogerős ítélet ellen emelt törvényességi óvás alapos.
Közös tulajdon esetén a tulajdonostársak mindegyike jogosult a dolog birtoklására [Ptk. 140. § (1) bek.]. A használatát egymás között megoszthatják, a megosztott használat esetében a használt területrész eltérhet a tulajdoni arányoktól, ez az eltérés azonban önmagában nem eredményez tulajdonváltozást.
Megalapozatlanul állapította meg a bíróság, hogy a közös tulajdon megszüntetése a felek között az 1900-as években megtörtént, és ezáltal az alperesek, illetve birtokelődjük által használt többletterület az alperesek, illetve birtokelődeik tulajdonába került. A Ptk. 117. §-ának (3) bekezdése szerint ingatlan tulajdonának az átruházásához az erre irányuló szerződésen vagy más jogcímen felül a tulajdonosváltozásnak az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzése is szükséges. Ez nem történt meg, ezért az alperesek csak az ingatlannyilvántartásban megjelölt tulajdoni hányaddal rendelkeznek.
Nincs jelentősége annak, hogy az adásvételkor az eladó milyen területet mutatott meg a felperesnek, mert a felperes a vevőtől az azt megillető tulajdoni jogosultságot vásárolta meg. Az alperesek nem hivatkozhatnak arra, hogy az eladó és a felperes között milyen tartalmú szerződés jött létre, a szerződésen alapuló tulajdoni viszonyokat a szerződésben nem szereplő személyekkel szemben az ingatlan-nyilvántartás határozza meg.
Az alperesek az általuk használt többletterületet legfeljebb elbirtoklással szerezhettek volna meg, de miután a vitás területrésznek megfelelő tulajdoni hányad átruházása a felperesre 1977-ben történt, így az elbirtoklásra a Ptk. 124. §-a (1) bekezdésének b) pontja, illetve a Ptk. 121. §-ának (4) bekezdése értelmében az alperesek sikerrel nem hivatkozhatnak.
A perbeli ingatlanon fennálló közös tulajdon megszüntetésénél ennélfogva az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett tulajdoni arányokat kell alapul venni.
Az a körülmény, hogy a közös tulajdon megszüntetésénél a tulajdoni állapot az irányadó, nem jelenti azt, hogy az ingatlan természetbeni megosztása esetén a tulajdonostársnak feltétlenül a tulajdoni arányának megfelelő területhez kell jutnia. Előfordul, hogy az ilyen megosztás a terepviszonyok miatt nem valósítható meg, de lehetséges az is, hogy a felek körülményei indokolják az eltérést, pl. ha az egyik fél valamely részen beruházást végzett, akkor méltányos, hogy ő kapja ezt a területet akkor is, ha ezzel a részére kialakított ingatlan nagyobb lesz, mint amennyi öt a tulajdoni hányada szerint megilletné. Ilyenkor azonban a nagyobb terület miatt a megosztás során értékkiegyenlítést kell fizetnie.
Ehhez képest az adott esetben vizsgálni kell, hogy az alperesek ragaszkodnak-e a korábbi használathoz igazodó területhez, és az erre vonatkozó igényüket milyen okokkal tudják alátámasztani. Ha a bíróság az érveiket alaposnak, kérelmük teljesítését méltányosnak találja, és az ingatlant a korábbi használat szerinti határokkal osztja meg, akkor az alpereseknek, miután nagyobb területhez jutnak, mint amekkora őket a tulajdoni hányaduk alapján megilletné, a többletterület forgalmi értékét meg kell téríteniük a felperesnek. Amennyiben azonban a korábbi használat fenntartása nem indokolt, úgy a közös tulajdon tárgyát a tulajdoni hányadoknak megfelelő területtel kell megosztani.
A kifejtettekre tekintettel a Legfelsőbb Bíróság a Pp. 274. §-ának (3) bekezdése alapján a másodfokú bíróság ítéletét hatályon kívül helyezte, és a másodfokú bíróságot új eljárásra és új határozat hozatalára utasította. (P. törv. II. 20 742/1985. sz.)
Találat: 1880
