A közös tulajdon megszüntetésének egyik szóba jöhető módja az ingatlan értékesítése

A közös tulajdon megszüntetésének egyik szóba jöhető módja az ingatlan értékesítése. Ez azonban nem történhet oly módon, hogy a bíróság a tulajdonostársakat adásvételi szerződés megkötésére kötelezi. A közös tulajdon értékesítés utján történő megszüntetése a bíróság által el 656i83g rendelt árverés utján történik, amelynek kapcsán az árverési feltételeket a bíróság állapíthatja meg [Ptk. 148. § (3) bek.].

A felperes és az I. r. alperes közös tulajdonában van fele-fele arányban az ingatlan, amelyen a II. r. alperes haszonélvezeti joggal rendelkezik. A közös tulajdont az első fokú bíróság úgy szüntette meg, hogy kimondta: az ingatlant a felperes és az I. r. alperes tartoznak legalább 4 000 000 Ft vételárért közösen értékesíteni. Ha az I. r. alperes e kötelezettségének nem tenne eleget, nyilatkozatát az első fokú bíróság ítélete pótolja. Az ítélet szerint az adásvételi szerződésben ki kell kötni, hogy a vevő a vételárat 30 nap alatt egy összegben tartozik kifizetni, mégpedig úgy, hogy abból 1 000 000 Ft-ot a II. r. alperesnek, a fennmaradó összeget pedig fele-fele arányban a felperesnek és az I. r. alperesnek kell fizetni. A bíróság kimondta, hogy a vevő a vételár kifizetése után tulajdonjogának ingatlan-nyilvántartási bejegyzésével egyidejűleg a II. r. alperes haszonélvezeti jogának törlését is kérni, a II. r. alperes pedig ezt tűrni köteles. A bíróság ezen túlmenően az I. r. alperest 500 000 Ft perköltség, valamint a felperes által le nem rótt 90 000 Ft kereseti illeték megfizetésére is kötelezte.

Az első fokú bíróság ítélete ellen az I. r. alperes jelentett be fellebbezést. Előadta és igazolta, hogy ingatlanilletőséget felajánlotta a Hazafias Népfrontnak; a felajánlás elbírálása jelenleg is folyik. Ennek megfelelően kérte a tulajdonközösségnek az ingatlan természetbeni megosztása vagy társasház-tulajdonná való átalakítása útján történő megszüntetését ahhoz képest, hogy a Hazafias Népfrontnak melyik forma lesz kedvezőbb.

A fellebbezés a következők szerint alapos.

A Ptk. 148. §-ában foglalt rendelkezések szerint a közös tulajdon tárgyait elsősorban természetben kell megosztani. Erre azonban a per adatai szerint a műszaki megosztás kizártsága miatt nincs lehetőség. Ugyanígy kizárt a per jelenlegi állásában az ingatlannak az egyik tulajdontárs tulajdonába adása, már csak azért is, mert az adatok szerint a felperes a megváltásra nem képes, de a magához váltást a perbeli nyilatkozatok lényegi tartalma szerint az I. r. alperes sem kéri. A közös tulajdon megszüntetésének szóba jöhető módja ezért az ingatlan értékesítése. Ez azonban a kialakult gyakorlat szerint nem történhet oly módon. hogy a bíróság a tulajdonostársakat adásvételi szerződés megkötésére kötelezi, s úgy rendelkezik, hogy valamelyik tulajdonostárs szerződési nyilatkozatát ítéletével pótolja; szerződéskötési kötelezettség ugyanis a jogalanyokat - ide nem tartozó kivételektől eltekintve - nem terheli. Az ilyen ítéleti rendelkezés egyébként végrehajthatatlan is.

A közös tulajdon értékesítés útján történő megszüntetése a bíróság által el 656i83g rendelt árverés útján történik, amelynek kapcsán az árverési feltételeket a bíróság állapítja meg. Tévedett ezért az első fokú bíróság amikor a feleket arra kötelezte, hogy adásvételi szerződés megkötésével szüntessék meg a közös tulajdont. Minthogy pedig a megalapozott döntés meghozatalához a bizonyítási eljárás nagyterjedelmű kiegészítése szükséges, a Legfelsőbb Bíróság az első fokú bíróság ítéletét a Pp. 252. §-ának (2) bekezdése alapján hatályon kívül helyezte és az első fokú bíróságot a per újabb tárgyalására és újabb határozat hozatalára utasította.

Nincs akadálya annak, hogy a megismétlendő eljárásban bármelyik tulajdonostárs kérhesse a közös tulajdonnak társasház-tulajdonná való átalakítását [Ptk. 149. §-ának (3) bekezdése], amely esetekben a PK 425. sz. állásfoglalásban foglaltak szerint kell eljárni. (Legf. Bír. Pf. II. 20 077/1983. sz.)