Kutatas: Becco lakópark - Telki

Kutatás: Becco lakópark - Telki

A községröl

Telki Pest megyében, a Budaörsi kistérségben, Budapest központjától 21 km-re, Budakeszitöl 9 km-re található, a Zsámbéki-medence északkeleti peremén. Szomszédjai délröl Páty, északnyugatról Budajenö, északkeletröl Nagykovácsi. Ez utóbbitól a Nagy-Kopasz elnevezésü hegy választja el.

Elsö írásos említése 1198-ból származik: monostor és falu. A törökök a falut 1543-ban feldúlták, 1690-ben a törökök elleni utóvédharcban ismét elpusztult.

Újjáéledés kezdödött, amikor Mária Terézia rendeletére szász- és frankországi németeket telepítettek ide (Keinesfalls a falu német neve), és az egykori lakosság is visszaszivárgott. A második világháborúban a Németeket kitelepítették, és helyükbe Erdélyböl elüzött székely magyarok költöztek.

Telki fejlödése a rendszerváltást követöen ugrásszerü volt, hiszen a jó környezeti adottságokkal rendelkezö település a fövárosból kiköltözök ideális célpontjává vált, lélekszáma a leggyorsabban nött a térségben a kilencvenes évek elején a még alig 600 fö 2008-ra már 3341-re nött. A község részben lakó-, illetve alvófaluvá alakult. A kulturális és társadalmi élet szintén fellendült, rendszeresen kerül megszervezésre helyi esemény,  saját újság is indult. A község örömmel és lelkesedéssel kapcsolódik be a térségi rendezvénysorozatokba.

Településszerkezeti szempontból területének alakja hajlott oldalú téglalapra hasonlít, amelyet északnyugat-délkelet irányban, átlósan szel keresztül a Budakesziröl Perbálra vezetö út. A község régi faluközpontja és az ettöl keletre korábban kiépült Üdülötelep mellett, a község az 1990-es évek elejétöl folyamatosan kiterjeszkedett északnyugat felé (Új-dülö), illetve déli irányba (Hegyi-dülö). A település a hegyláb terepviszonyainak megfelelöen lejtös-dombos, nyugati irányban ereszkedö jellegü.

A parcellázások és a kertvárosias új lakónegyedek kiépülésével Telki szerkezete összetettebb lett. Az egyes intézményeknek (önkormányzat, posta, orvosi rendelö) helyet adó faluközponton kívül, a község közepe táján kiépült egy második központ, ahová az iskola, óvoda, kiskereskedelem, szolgáltatás és vendéglátás került. A községnek a föúttól délre esö részén a lakónegyedek mellett további intézmények, köztük a Telki Magánkórház, valamint sportlétesítmények is épültek.

Kertfalu-koncepció

Telki község településfejlesztési koncepcióját Varga-Ötvös Béla és Letenyei László készítette Berczeli Péter, Kovács Bence, Szathmári Milán közremüködésével, Telki Község Önkormányzata megbízásából 2004-ben

A falu gyors növekedése egyedülálló népesség-összetétellel és sajátos fejlödési pályaívvel jár, ami feszültséggel terhes, de épp ez ad módot egy új településmodell kialakíthatóságára.

A koncepció felé a falu gazdasági és szociológiai helyzetéböl indultak el, hogy abból hosszú távú jövöképet alkossanak, amely majd "lefordítódik" és megtestesül a szerkezeti tervben és a szabályozásban. A településfejlesztési koncepció készítése kapcsán azt keresték, hogy melyek azok az értékek, amelyekre építve pozitív víziót lehet felállítani, és amelyek segítségével fokozatosan föl lehet számolni a múlt negatív következményeit.

A vizsgálatok eredményeként telki legföbb értékei: a falu fekvése és a lakosság szellemi, valamint jövedelmi és vagyoni potenciálja (A Pénzügyminisztérium adatai alapján Telkiben, Gosztolán és Tornakápolnán élnek a legtehetösebbek, hisz az ö zsebükböl folyt be a legtöbb adó [2008]). A falufejlesztés koncepciója ezen értékek megörzésén és növelésén lapul, a további népességgyarapodás és belterületnövelés megállítása mellett. A jövökép egy szóban került összefoglalásra: kertfalu.

A kertfalu definíciója

A kifejezés kizárásos alapon keletkezett. A falu nem illeszthetö be a jelenlegi településfejlesztési kategória-rendszerbe rohamtempójú bövülése, a lakosság átlagon felüli képzettségi és egzisztenciális helyzete, jövöképe, urbanizációs igényei és a kialakult településszerkezeti problémák miatt.

Telki mesterséges, "telepes" település. Az átlagos igényekre szabott építési telekméret és a gyors ütemü értékesítés azonban közterület- és közintézmény-, ezáltal közélethiányossá tette a falut, ami a korábbi településtervezési gyakorlat következménye. Egyszerü családiházas övezetek kerültek egymás mellé, és a telekeladások is spontán üzleti jelleggel történtek (prompt értékesítés, spekulációs ügyeskedések). Nem volt célzott otthonteremtöi kör vagy vásárlótípus, sem közösségformáló elképzelés, sem preferált életmódi minta. Építési telket osztottak, árultak és nem életformát kínáltak, pedig az emberek megfogalmazott jövöképpel érkeztek. A település gazdagsága miatt kevés az esély pályázati források elnyerésére, holott maga az önkormányzat szegénynek mondható.

Ezért nem hagyományos értelemben vett faluról, hanem családi házak halmazáról beszélünk. Kertvárosnak sem nevezhetö, mert nem egy nagy város kertes része; önálló önkormányzat saját ellátórendszeri igénnyel. Nem kisváros és nem is akar az lenni, de belvárosi ellátási minöséget igényel, következésképp alvótelepüléssé vált.

A hajdani felmérések kimutatták, hogy a Telkibe költözö polgárok eredeti és ma is vágyott jövöképe nem változott: csendes, zöld, kertes család- és közösségorientált, müszaki és humán infrastruktúrával jól ellátott település.

A fejlesztési koncepcióban tartalmilag a következö meghatározást adták: A kertfalu olyan urbanizált, infrastruktúrával jól ellátott település, ahol a népesség képzettségbeli és foglalkoztatottsági összetétele városi jellegü. A közvetlen környezetet a gonddal müvelt, ápolt kertek jellemzik, az állattartás a hobby-állatok nagy számában fejezödnek ki. A természetre a helyben lakók mint esztétikai látványra tekintenek, környezeti adottságra, közérzetjavító minöségre, melynek konzerválása, gazdagítása tudatos, környezetbarát cselekedet és egyeben ingatlanérték-növelö tényezö. A kertfalu nem retten vissza nagyobb fejlesztésektöl, ami nem területi vagy mennyiségi növekedést, hanem minöségi fejlesztést jelent.

Az ingatlanárak fö piaci meghatározó tényezöje az elhelyezkedés, ezen belül:

a települési környezet (elérhetöség, infrastruktúra, közterületek, közszolgáltatások mennyisége és minösége);

az ingatlan településen belüli fekvése, közmüellátottsága.

Ezek tükrözik a reális hasznosíthatóságot, és csupán utánuk kapnak jelentöséget az ingatlan belsö értékei. Ha pedig figyelembe vesszük a lakóközösség kohéziós szintjét is, elmondható, hogy két azonos fekvésü ingatlan közül az az értékesebb, amelyik környezete élhetöbb, ahol a lakóknak gondjuk van egymásra és értékeikre, rendezettebb a közterület, több és jobb a közszolgáltatás, összetartóbb a szomszédság, vagyis ahol a közös ügyeket jobban intézik.

A fejlesztési távlatokból két forgatókönyv készült

A: Alvófalú státusz tudatos vállalása - passzív változat, a leértékelödés veszélye áll fenn,  kockázatos.

B: Áldozatvállalás a minöségi faluközösségért. Magántöke (lakosok) bevonásával. Aktív változat, kockázat szintén van, de esély látszik a felértékelödésre is.

Ha a B változatot vizsgáljuk, a legésszerübb és legigazságosabb bevezethetö különadózás alapjául a telekértéket kell venni.

A telekértékadó és a bevétel-visszaforgatásos módszer erösíti a falu közösségi szellemét, amely immár anyagi alapon is nyugszik. Ha ez megszilárdul, és felerösödik Telki kivételes adottságainak, nevezetesen a fekvéséböl adódó értékeinek és a lakosság anyagi-szellemi potenciáljának helyi hasznosítása, akkor létrejöhet a minöségi kereslet-kínálatra épülö helyi piac.

A kutatott lakópark bemutatása, problémaelemzése

A vizsgált és széles körben bírált épülettömb a Becco lakópark (1997), mely Telki északnyugati csücskében helyezkedik el, a természetvédelmi területtöl délre, a Berkenye utca 10-24 közötti részén. Itt két darab 4 lakásos egység található. A hajdani tervezök az azóta elhunyt Németh Ferenc és a csak névrokon Varga Béla voltak. Utóbbi jelenleg az Önkormányzat föépítésze, és a helyi tervtanácsot is ö vezeti. A lakópark 1998-ban Pro Architectura-díjat kapott.

Mint a hasonló jellegü agglomerációs falvakról, itt is elmondható, hogy busszal érhetö el, a községen több járat, így a Budapest-Perbál útvonalon közlekedö 789-es és 795-ös (elöbbi Pátyra is betér), valamint a Budajenö-Páty-Biatorbágy-Budapest útvonalon közlekedö 778-as is áthalad. Példaképp a 795-ös busz menetideje 34 perc a Széna térig.

Mivel a tömb a föúttól közel egy kilométerre van, és a legtöbb szolgáltatás e mentén található, a minimális távolság mindentöl ennyi. Itt található templom, óvoda, iskola (Pest Megye Építészeti Nívódíja, 2002), kórház, gyógyszertár, posta, vendéglö, közért. Ha valaki színházba, moziba, esetleg uszodába akar menni, annak Budapesten van erre legközelebb lehetösége.

A lakók és környékbeliek véleménye pedig megosztott. A többség mindennel elégedett, ugyanakkor a kritizáló vélemények indokoltabbnak látszanak. A kifejezetten tehetös rétegnél nem meglepö a problémákhoz való nagyvonalú hozzáállás. A gazdaságosság és takarékosság nem éppen szempont (milliomos környezetben megszokott napelemeknek, környezetkímélö extráknak nyomát sem látni), az ilyen téren felmerülö nehézségeket ök tudatosan vállalták, mi több, némelyeket pozitívumként kezelnek. Mintha büszkék lennének arra, hogy költségesen élnek, mert magas életszínvonal, hogy a párok külön kocsival mennek be a városba.

Telki a kijelölt szándékok ellenére még mindig alvófalunak tünik, olyan helynek, ami csak autóval élhetö.

Egy kevésbé módos idösebb alany megemlítette, hogy a még elérhetö, bár már messzinek mondható közért nagyon drága, a megfelelö ár-érték arány érdekében sokat kell utazni. A buszmegálló közel egy kilométernyi sétára van, olcsó bevásárlóközpont a fövárosban található.

A faluban nincs külön kerékpárút, a föútig pedig az autóút is szükös, és a közvetlen környezetben van burkolatlan utca is. A reggeli torlódás ezért már induláskor megkezdödik, a helyzetet tovább nehezíti, hogy lakásonként egy garázs került kialakításra, következésképp a több autóval rendelkezö családoknál az utcán sorakoznak, amik nem fértek be, ezzel is csökkentve az úttest szélességét.

Közbiztonság tekintetében volt példa, hogy bizalmatlanságból nem válaszolt a feltett kérdésekre, de több ízben is elöfordult, hogy gyerekek tárták ki bátran az ajtót és vallották be, hogy egyedül vannak otthon. Egy úr említette, hogy jellemzöek itt az ólálkodó betörök, akik napközben az összes házat leellenörzik, hogy zárva vannak-e.

A lakók többségéröl egyböl kiderült, hogy családos, és gyermek van a családban, de a környéken nem egy esetben találkoztunk nem magyar anyanyelvü emberekkel, akik egyedülállóaknak tüntek, vagy egyenesen alviláginak, aki kérdés nélkül is némi akcentussal jelentette ki, hogy legálisan vette a lakást két éve. Az interjút illusztrálandó valójában senki nem vállalta az arcát.

Sokan meglepödtek a feladaton, hogy negatívummal szolgáljanak a környezetükröl, úgy tünt, a viszonylagos elzártság, a nyugalom és a természetközeliség elönyei mellett eltörpülnek a távolságokból adódó kényelmetlenségek, és az épületben sem találtak kivetnivalót, vagy fel se tünt nekik.

Ízléses építészek véleménye szerint a lakópark nem építészeti, hanem irritáló, flancos, de mégis primitív. A lakók panaszkodtak, hogy az ereszek nem megfelelöek, a víz átbukik rajtuk. Egy idösebb hölgy, aki egy másik lakótömbben él, arról számolt be, hogy náluk a ház alá vezették be a vizet, ettöl a ház süllyed, mozognak a kövek, és általános silány minöséget említett. Többen szóltak, hogy minden áthallatszik a szomszédos lakásokból, egy úr el is magyarázta, hogy ez annak köszönhetö, hogy a sorháznak közös monolit vasbeton födéme van akusztikus elválasztás nélkül.

A lakópark a tipikus amerikai kertvárosokra hajaz, ahol a szomszédok egymás tányérjába néznek, csakhogy itt még szükösebben vannak. Nem minden esetben lehet határozottan eldönteni, hogy melyik ajtó melyik lakáshoz tartozik. Némi apróságtól eltekintve a házak a tipikus házalak sablonokat használják, nem sok fantázia, igényesség, egyéniség érhetö tetten. A kertek ápoltak, viszont növényraktár hangulatuk van a zsúfoltság miatt.

Emeli a hely hangulatát a közvetlen szomszédságban épülö játszótér, de az ott lakókat továbbra is becsapottnak érzem, akik elhitték, hogy úri és minöségi környezetbe költöztek.